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央行全面降准后,2019房地产怎么走?地产基金别再错过!
发布时间:2019-1-9 14:25:40  浏览次数:56

2019新年伊始,资本市场趋势陡然变化。

房地产投资一直以来受到国人偏爱,但在过去3年里房地产经历了调控,价跌,量缩的过山车行情。市场动荡之下,热衷于投资房地产的高净值人群也陷入困惑。投资买房不行了,直接买地产股票风险大,房地产以外的其他理财品类又频频暴雷。

迷雾之中,攻守兼备,穿越周期的房地产基金成为了很好的替代品。这个对一些人来说比较陌生的新事物,正在改变着中国房地产格局,成为未来法人投资者和高净值人群分享地产市场增长红利的最佳方式。2019年房地产市场“稳”字当头,新的一年投资者有望通过房地产基金获取稳稳的回报。

1月4日上周五,克强总理接连考察中国银行、工商银行和建设银行,并在银保监会主持召开座谈会。

总理强调,要加大宏观政策逆周期调节的力度,进一步采取减税清费降成本等措施,运用好全面降准、定向降准工具,支持民营企业和小微企业融资。我们上周还因此发过一篇文章分析指出,全面降准概率极高,叠加2018年4次降准动作,对于实体经济刺激作用加大,促使2019年全年货币政策处于宽松的状态。

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果然不出我们的推测,1月4日傍晚,央行宣布:下调金融机构存款准备金率1个百分点,其中2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。此次降准将释放资金约1.5万亿元,再考虑之前的MLF,净释放长期资金约8000亿元。

消息一出,房地产行业炸锅,业内一致认为全面降准将利好楼市。就在2018年末,房地产市场就接连传出好消息。

12月18日,山东菏泽取消限售,成为打响地产调控松绑第一枪的“网红”城市,紧接着珠海非户籍人才购房政策放宽、广州的商服新政、深圳四大行下调房贷利率等陆续跟进,让许多人对楼市看法发生了改变,从观望的态度到楼市最坏时候已经过去,现在要不要买的转变。不到一周后,住建部给出了答案,提出“2019年要以稳低价、稳房价、稳预期为目标”。给2019年楼市定了大基调,“因城施策、分类指导”给市场很大的想象空间。

官方态度很明确,一个字——“稳”。

宝诚金控商学院首席培训官蔡宇分析指出,“中国经济强调六稳,中国楼市落实三稳,楼市与经济目标一脉相承,因为中国经济主体由房地产市场组成,资本市场信用派生主要来源于房地产市场,2008年在全球金融风暴的时候,中国还能推出四万亿的刺激政策,主要归功于中国稳定的房地产市场。中国经济要稳,楼市就必须稳!”数据显示,过去十年房地产在我国GDP中的比重一路攀升。即使在调控政策最严厉的三年里,房地产增加值占GDP比重也从2014年的不到6%增加到了2017年6.51%。

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数据来源:WIND

在调控升级的2018年,全国房地产开发投资和销售情况也并不悲观。前11月,房地产开发投资、土地购置面积、商品房销售面积、商品房销售额同比分别增长9.7%、14.3%、1.4%、12.1%,全年指标大概率超过去年,原因主要在于PSL棚改的刺激。

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数据来源:国家统计局

从以上数据可以,房地产在我国经济中的地位不言而喻,此次住建部以稳为目标的政策表态,将继续促进地产行业快速健康发展。

地产市场发展空间广阔 长远看,我国房地产行业仍有巨大发展空间

回归我国的供需基本面,房地产供需矛盾仍然存在。

2017年中国常住人口的城镇化率为58.52%,与美、日等发达国家仍存在较大差距,欧美发达国家一般在80%~90以上。按照《国家人口发展规划》,我国常住人口城镇化率在2030年左右达到70%。12月的中央经济工作会议指出,“要推动城镇化发展,抓好已经在城镇就业的农业转移人口的落户工作,督促落实2020年1亿人落户目标”,1亿人口的落户将推动购房需求释放,一定程度上利好一二线城市。

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数据来源:WIND

这样看来,中国人未来十几年对住房的需求仍然非常强劲。尤其是人口吸引力极强的一二线城市,刚需类住宅项目仍具备投资价值。

同时,我国居民对住房的改善性需求也会提供支撑,刚改类住房项目仍有长足增长空间。以住房面积为例,数据显示当前美国城镇人均住房使用面积67平方米,德国、法国均超38平方米,日本33平方米,韩国28平方米,而中国按使用面积算人均才23平方米。

这意味着,我国的人均住房面积还有很大提升空间。宝诚金控商学院首席培训官蔡宇指出:“不光在住房空间上有改善需求,在住房的功能上也有很大的提升空间,比如美国很多家庭在城里一套房,在郊区也有一套,郊区那套可能在舒适宜人的生活环境中,房子有庭院,周末家人朋友开party,通过房子的多功能性满足更加人性化的全家庭功能配置,才是满足城市精英家庭改善性置业需求的重要考量。从需求端看,目前我国城镇居民人均可支配收入增速维持在8%左右,从居住需求的功能性出发,一二线楼市已全面迎来“改善”时代。”

与此同时,产业园区地产、物流地产、养老地产等多项新型城市项目为房地产业务拓展提供了新的增长契机,相应配套设施及服务均是房企未来的增长点。

市场空间巨大,如何把握投资机遇?房地产基金或称为稳健增值之选

很显然,住建部多次强调“坚决遏制投资炒房”,核心城市持续限购,直接投资开发房地产的门槛越来越高,宣告囤房炒房的传统投资模式不再奏效。

与此同时,公开市场上投资上市公司的风险频发。事实上,2018年全球超9成资产都在跌,明年A股、港股的全球投资市场的不确定因素仍然较多,权益市场前景尚不明朗。

因此,2019年大类资产配置仍以防御为主,在稳健保值的基础上寻求增值空间。凭借专业管理团队,优质项目资源及稳健管理回报,房地产基金成为广大机构投资者及高净值用户进行的地产投资的首选。

目前,房地产基金已经成为金融与地产结合的最大领域,未来将成为另类资产配置的重要资产类别。

简单来说,房地产基金即专注于房地产领域的私募基金。和其他投资基金一样,通过向符合条件的投资者发行基金份额募集资金,由专业的管理团队进行管理投资。

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地产基金按照投资方式可分为股权类、债权类和夹层类。其中房地产股权投资基金是市场的主流趋势,与优质开放商同股同权投资于房地产项目公司,收益共享、风险共担。

从风险及保值角度看,地产股权基金直接或间接持有底层项目股权,在投后管理和风险管控过程中掌握主动权,通过控制公司章、证、银行账户等方式全方位强有力地进行资金监管。

地产基金的流动性也具有优势。一般而言,基金所投资项目,是分期开发、分期销售的。随着项目开发和房屋销售的持续推进,项目将不定期向基金分配现金流,基金投资人也可以获得期间收益分配。

此外,由于房地产PE与证券投资的关联性相对较低,受极端市场行情的影响小,能够分散投资组合的整体风险。

从收益及增值角度看,与直接购房相比,房地产基金的投资成本变为土地成本,更具成本优势。举例而言,同样200万的资金,也许只能在深圳付一套二手房的首付,但是却足够与知名开发商一起做优质项目股东。地产基金的推出方式一般有三种:

1)通过销售回款,项目公司分红方式返还投资本金及收益;

2)通过转让基金所持有项目公司股权方式退出;

3)项目公司清算退出。

此外,地产基金更具灵活性,帮助投资者把握和挖掘最佳投资机会。行情分化下一二线核心城市投资风险收益比更优,但在楼市“四限”下,许多高净值人群无法进行跨区域投资,地产基金则不受地域限制地投资于最优质项目。例如,宝诚资本旗下的创盛5号.房地产股权投资基金主要投资于全国12大热点城市(上海、北京、深圳、广州、杭州、南京、苏州、武汉、天津、成都、重庆、西安)与其周边下辖区县的优质地产项目及三大经济发达区域(长江三角洲城市群、珠江三角洲、京津冀首都城市圈)辖内或周边潜力地区的优质房地产项目。

从布局时机看,当下正式房地产基金最好的投资时机

目前地产行业集中度上升,强者恒强,越来越多的房企巨头已开始金融产业的布局,竞相采用房地产私募基金等创新融资方式拓展融资渠道。同时资金雄厚的龙头房企拿地能力更强,与之合作的房地产基金能获得更优质项目。

房地产企业市占率(金额)

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数据来源:WIND,国家统计局

从宏观层面看,全国多地楼市调控有松绑迹象,为房地产基金投资提供了机遇。

12月28日,深圳市罗湖区一手盘实地·剑兰郡发文宣布元旦后上调房价每套50万以上,调价后总价将上涨7%——10%左右。

此外,2019年1月1日开始首套房可以抵扣个税,这对楼市来说都是利好。一家开发商开始涨价以后,不排除还会有其他开发商跟风逐步提价,为房地产基金打开更广的收益空间。

房地产基金如何选?品牌+高配置

房地产是一个长周期行业,只有具备专业性、坚持价值投资的地产基金管理品牌才能为投资者带来稳健回报。

只有具备出众的品牌影响力、强大的开发商资源整合能力和卓越的投资管理能力的基金管理人,才能不以短期市场因素动摇,着力挖掘具备跨周期能力、产品品质与品牌兼具的优质底层资产,为投资者提供房地产投资的上佳途径。

肩负财富受托使命,强大的股东背景与稳定的股权架构是地产基金管理平台的重要支撑。作为专注于地产投资的私募基金管理平台,宝诚金控集团一直以来不忘初心,坚持贯彻“阳光资产、引领财富增长”的投资理念,为广大投资提供优质资产,认认真真做配置。宝诚金控坚持认为“安全”才是理财投资最佳的体验,集团公司所发行的投资项目全部按期兑付,给广大投资者丰厚的投资回报,在行业中树立良好的品牌形象。

跻身国内知名地产基金管理品牌行列的背后,离不开卓越的团队。宝诚资本资产投资团队平均从业年限超10年,依托强大的投研系统和管理经验,已成为一支能够对政策导向、行业周期和区域市场环境进行专业研判的队伍。

 

      

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